UWAGA!
Od 1 stycznia 2023 r. jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Mowa tu o najmie, który jest świadczony poza działalnością gospodarczą, tj. podatnik nie rejestruje w tym zakresie pozarolniczej działalności gospodarczej. Z uchwały NSA z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21) wynika, że to podatnik decyduje o tym, czy dany składnik wynajmowany jest w ramach najmu prywatnego czy też pozarolniczej działalności gospodarczej:
NSA
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. [ustawy o PIT], chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.
Opodatkowania najmu prywatnego w formie ryczałtu nie wyłącza prowadzenie działalności gospodarczej wyłączonej z ryczałtu, np. apteki (art. 6 ust. 1b ustawy o ryczałcie).
Przychód z najmu prywatnego powstaje w momencie faktycznego postawienia do dyspozycji przez najemcę zapłaty. Przychodami są bowiem otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Oznacza to, że w przypadku braku zapłaty czynszu przychód po stronie wynajmującego nie powstanie.
Przychodem z najmu jest tylko rzeczywisty przychód wynajmującego, czyli wartość uzyskanego przez niego faktycznego przysporzenia majątkowego. W praktyce będzie to wyłącznie czynsz za najem, jeżeli z umowy najmu będzie wynikać, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych. Inaczej organy podatkowe uznają, że przychodem wynajmującego są również ponoszone przez najemcę opłaty eksploatacyjne. Przykładem jest interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 5 sierpnia 2021 r. (nr 0115-KDIT1.4011.389.2021.2.MST), w której możemy przeczytać, że:
MF
Z przytoczonych powyżej uregulowań wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość świadczeń na rzecz wynajmującego jest jego przysporzeniem majątkowym, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty pieniężne lub inne świadczenia powinny zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku opłat eksploatacyjnych, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący:
- albo nie otrzymuje tych należności (jeśli są wpłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę),
- albo pełni jedynie funkcję pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania.
Nie można więc mówić o przysporzeniu majątkowym wynajmującego – a więc i o przychodzie – po jego stronie.
Jeżeli jednak zawarta między stronami umowa stanowi, że ciężar określonych zobowiązań pieniężnych leży po stronie wynajmującego, to nie ma podstaw, by równowartość wynikających z nich kwot była wyłączona z osiąganych przez niego przychodów. Regulując płatności związane z najmem wynajmujący wykorzystuje własne środki finansowe – nie zaś środki najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany. Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wynajęła mieszkanie i zdecydowała się odprowadzać z tego tytułu ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie z umową, Wynajmujący (Wnioskodawczyni) jest zobowiązany do regulowania czynszu eksploatacyjnego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz opłat za wodę, ogrzewanie i prąd, a płatności tych dokonuje ze środków własnych. Kolejno przedstawia stosowne rachunki Najemcy jako podstawę do refundacji poniesionych kosztów. Biorąc pod uwagę przedstawioną powyżej argumentację, uznać zatem należy, że przysługujący Wnioskodawczyni – jako stronie wynajmującej – zwrot kosztów faktycznie przez Nią poniesionych na rzecz uprawnionych podmiotów jest Jej przychodem z najmu. W takiej sytuacji bowiem, uiszczając związane z utrzymaniem lokalu opłaty (koszty eksploatacyjne), do których ponoszenia Wnioskodawczyni się zobowiązała, nie pełni Ona – wbrew swojemu twierdzeniu – roli pośrednika między Najemcą a ww. podmiotami, gdyż pokrywa koszty eksploatacyjne z własnych środków finansowych, nie zaś ze środków pochodzących od Najemcy.
W związku z powyższym, refundacja przez Najemcę kosztów, które Wnioskodawczyni opłaca własnymi środkami, ze względu na to, że – zgodnie z umową – to na Niej spoczywa ich rzeczywisty ciężar, nie podlega wyłączeniu z przychodów osiąganych z najmu. A zatem, zarówno wskazana w umowie kwota czynszu najmu, jak i otrzymywany od Najemcy zwrot równowartości poniesionych przez Wnioskodawczynię kosztów eksploatacyjnych stanowi podstawę do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zaznaczyć przy tym należy, że organ interpretacyjny nie jest uprawniony do analizy zapisów umowy najmu, które – wraz z odpowiedziami na poszczególne pytania wezwania – zawarto w piśmie uzupełniającym. Tak więc, za Wnioskodawczynią przyjęto, że zgodnie z ww. umową, jako strona wynajmująca jest Ona zobowiązana do regulowania czynszu eksploatacyjnego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz opłat za wodę, ogrzewanie i prąd. (...) W odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnej tutejszy organ informuje, że rozstrzygnięcie w niej zawarte dotyczy tylko konkretnej, indywidualnej sprawy i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego. Co więcej, sprawa, na gruncie której została wydana powołana interpretacja, nie jest analogiczną do sprawy Wnioskodawczyni. Wskazywano w niej, że do ponoszenia opłat związanych z użytkowaniem lokalu zobowiązani są najemcy, podczas gdy w przedmiotowej sprawie ciężar takich opłat – zgodnie z zawartą umową – spoczywa na Wnioskodawczyni.
Jeżeli wynajmujący przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z umowy najmu, a umowa ta między stronami nie wygasa, to opłaty ponoszone przez najemcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego w dniu zapłaty.
Podatnik w przypadku ryczałtu nie uwzględnia kosztów uzyskania przychodów. Ryczałt płaci od przychodu. Ryczałtowiec również przy najmie prywatnym może natomiast skorzystać ze zwolnień przewidzianych w art. 10 ustawy o ryczałcie oraz niektórych ulg podatkowych. Stawka ryczałtu dla przychodów z najmu prywatnego wynosi 8,5%. Po przekroczeniu przez podatnika przychodów z najmu w kwocie 100 000 zł podatnik od nadwyżki płaci ryczałt według stawki 12,5%.
W przypadku małżonków, pomiędzy którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody z najmu prywatnego, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich obowiązuje limit 200 000 zł dla przychodów opodatkowanych stawką 8,5% ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Małżonkowie zapłacą ryczałt w stawce 12,5%, jeżeli przychód z najmu w roku podatkowym przekroczy kwotę 200 000 zł.
Przy przychodach z najmu prywatnego ryczałtowcy nie mają obowiązku prowadzić ewidencji przychodów (art. 15 ust. 3 ustawy o ryczałcie). Wysokość przychodów ustalana jest na podstawie dowodów potwierdzających ich otrzymanie, np. przelewu na rachunek wynajmującego.
Ryczałt wpłaca się miesięcznie albo kwartalnie. Ryczałt miesięczny wpłaca się za dany miesiąc do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień w terminie do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego (art. 21 ust. 1 ustawy o ryczałcie). Ryczałt kwartalny wpłaca się za dany kwartał do 20. dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, a za ostatni kwartał roku podatkowego – w terminie do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego (art. 21 ust. 1a ustawy o ryczałcie). Wpłaty dokonuje się na mikrorachunek podatnika.
Kwartalnie ryczałt mogą wpłacać podatnicy rozpoczynający najem prywatny oraz podatnicy, których przychody z najmu w roku poprzedzającym rok podatkowy nie przekroczyły równowartości 200 000 euro (art. 21 ust. 1b ustawy o ryczałcie). W 2025 roku prawo do kwartalnego opłacania ryczałtu mają podatnicy, których przychody z najmu w 2024 roku nie przekroczyły kwoty 856 920 zł.
Warunkiem wpłacania ryczałtu kwartalnie jest zawiadomienie o tym urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania. O wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu podatnicy informują w zeznaniu rocznym składanym za rok podatkowy, w którym stosowali kwartalny sposób opłacania ryczałtu (art. 21 ust. 1c ustawy o ryczałcie).
Rocznego rozliczenia przychodów z najmu prywatnego opodatkowanych ryczałtem należy dokonać w zeznaniu PIT-28. Zeznanie PIT-28 za 2024 r. należy złożyć do 30 kwietnia 2025 r.
Wyjaśnienia MF
- Najem krótkoterminowy: Z opisu sprawy wynika, że nie prowadzi Pan bezpośrednio działalności gospodarczej – jest Pan zatrudniony w spółce (jest Pan udziałowcem tej spółki) na podstawie umowy o pracę. Jest Pan razem z żoną właścicielem prywatnego mieszkania w miejscowości turystycznej. W lipcu 2023 roku podjęli Państwo decyzję o jego krótkoterminowym wynajmie za pośrednictwem portalu (...) w okresie od 17 lipca 2023 roku do 20 sierpnia 2023 roku przy założeniu, że minimalny okres najmu wynosi nie mniej niż 6 dni. W tym czasie mieszkanie zostało wynajęte czterem rodzinom na cztery krótkoterminowe pobyty – każdy z nich trwał od 6 do 10 dni. Zakończyli Państwo planowany wakacyjny najem krótkoterminowy i do końca 2023 roku nie będą go już kontynuować. Z tytułu krótkoterminowego najmu prywatnego mieszkania osiągnęli Państwo przychody.
Osiągane przychody z tytułu opisanego najmu – zgodnie z deklaracją złożoną w latach poprzednich – w imieniu obojga małżonków rozlicza Pana żona. Na podstawie zaprezentowanych przepisów prawa podatkowego oraz opisanego stanu faktycznego stwierdzam, że uzyskiwane przez Pana przychody z tytułu krótkoterminowego najmu mogą zostać zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. (...)
Reasumując – przychody za wakacyjny najem krótkoterminowy prywatnego mieszkania (rozliczony za pośrednictwem (...) i kontaktów prywatnych) podlegają rozliczeniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym, jako najem prywatny, zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 10 listopada 2023 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.638.2023.2.WS.
Artykuł pochodzi z książki:
Ryczałt ewidencjonowany
Autor
Grzegorz Ziółkowski
Doradca podatkowy